管理人はだれ！？

2015年12月21日「月曜日」更新の日記

マンションの住民が好むと好まざるとにかかわらず、関係しなければならない法律があります。これは「建物の区分所有等に関する法律」で、略して「区分所有法」と言われています。この区分所有法はマンションに管理組合を作ることを求めており、管理組合は規約を制定することによって、マンション住民の生活を守ると同時に規制しています。普通の暮らしぶりの一般の人は、法律にそれほどかかわらなくても生活できることがほとんどですから、マンション住民がこの区分所有法をよく知らなくても不思議はありません。自動車を運転している人が道路交通法をすみからすみまでは知らないのと同じことです。道路交通法の場合は、迎転免許取得の際に勉強しますが、マンションに入居するからといって区分所有法を勉強することはないので、なおさらだれも知らないでしょう。ところが、マンション内でトラブルが起こったときには、ふだんは思ってもみないような区分所有法と規約が大きくのしかかってくるのです。そして、それがスムーズに解決されるか、大きな「もめごと」になってしまうのかは、その規約や区分所有法を元にして作られた管理組合にかかってきます。「お宅のマンションの管理組合はどうでしょうか」この問いに答えられる人は、大丈夫です。自分の住むところのことにふだんから関心を持っているからです。しかし、この問いに答えられない人は、ちょっと考えを変えなければなりません。実は、マンションで生活するにあたって、あるいは、マンションでペットを飼育しようという人にとって、管理組合が最も大事なことだからです。知らんぷりしたり、参加しなかったりなど、後回しにする限り、決してペットと共に暮らす楽しい生活は望めないでしょう。ところが、実際にもきちんと機能していない管理組合が多いのが実状です。管理組合として機能しないものには、いくつかのタイプがありますが、たとえ、それが名目だけの管理組合であっても、また、どんな管理組合でも、それはそれで法律に基づいていますので、いざとなれば力を発揮します。たとえば、元の地主が等価交換でそのマンションの過半数の部屋を所有している場合、管理組合が表面的には整っていても、実態は、元の地主の言いなりになってしまうなどもその一例です。もし、そういうマンションに居住していて、ペットを飼いたいと思っても、過半数の所有権を持つたった一人の元地主の人がノーと思っており、管理組合の決定にしてしまえば、それに従わざるをえないのです。機械的な全員交代の輪番制の管理組合も、危険です。マンションを売り出した会社が、マンション住民に提案するために作ったものを「原始規約」といい、それをもとに管理組合規約の成案を作成していくのですが、そのとき、管理組合の理事なんかだれもやらないだろうと頭から決めつけ、理事の全員が交代する機械的な順番制の理事会を作ってしまうことがあります。そのほとんどが一年ごとに理事が交代する取り決めのため、毎年新しい理事が選ばれていきます。こういうところでは、前任者の経験を後任者に伝えたり、積み重ねていくというシステムになっていませんので、理事の間でその経験を共有できないのです。こういうタイプの規約のあるマンションでは、往々にして、ペット飼育のように面倒くさいと思われている問題は、先送りにされがちです。理事の全員が形式的になっていて、管理会社の言いなりになっている管理組合は、説明するまでもなく、うまく機能するはずがありません。その反対にやる気満々ですべて自分がやろうと思っている人がいるところも大きな問題を抱えます。その人がもたらす問題については、次項で説明しましょう。

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