管理人はだれ！？

2016年8月5日「金曜日」更新の日記

これを見て多くの方がそんなのでは絶対に計算が合わないと思われることでしょう。たしかにキャッシュフローを求める方には合いませんし、フルローンやオーバーローンを前提にしていては数字は合いません。あくまでも融資は物件価格の八〇％まで、そして満室稼働が望めるような立地で、かつ最長の融資期間が可能な物件の話です。それでも合わないと思われる方もいらっしゃると思います。ここでの考え方は、自分の資金は当初資金のみで残りは他人の資金（買うときは融資、返済は入居者の支払う家賃）で不動産が自分のものになり、返済が終了すれば後は収益と想定する場合の話です。　毎月のキャッシュフロー（収益）を望む場合は、この表面利回りと金利の差がもっと広がるのを待てば良いのです。ここは「分岐点」ですから、もっと下がるのを待つことです。この表面利回りと融資金利の差は何を示しているのでしょうか。簡単に言ってしまえば、維持している場合の固定経費分を表しています。乱暴な見方ですが、目安として活用できるものです。　この分岐点は、逆の場合も同じです。　表面利回りと金利の差が二・五％以下になったら、八〇％以上の融資を組んだり、融資期間が短かったり、満室稼働が望めないような立地の物件は購入すべきときではないと判断します。　つまり、すでに不動産購入には不向きな時期に突入したと考えるべきです。二・五％以上差が開いていない物件の場合は、それだけ自己資金の投下が必要です。　最近、東京都心の物件はこの水準を超えています。つまり、融資を大きく組んで購入すべきではありません。逆に言えば、ある程度以上現金が用意できる人が購入すべきで、一般の方が購入すべきではありません。言うなれば、東京の都心は「回復後期」もしくはすでに「頂点」の時期を迎えているということです。しかし、書いている今現在でも、都心の表面利回り六％以下の物件が売れています。そのケースは、やはり現金を多く投入して購入するケースです。

新築戸建の夢

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