改正前の借地権の最初の存続期間とその改正
2017年5月1日「月曜日」更新の日記
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- 改正前の借地法は、借地権の存続期間については堅固な建物を所有目的とする場合と、それ以外の建物を所有目的とする場合（非堅固建物所有目的）とで、分けて定めていました。堅固建物所有目的の場合は、当事者間で契約期間を定めなかったときは六〇年とされていました。そして当事者間で期間を定めたときはその約定期間となりますが、その最低期間は三〇年とされ、三〇年より短い期間を当事者間で定めた場合は、その短い期間の契約条項は無効とされ、原則に戻って六〇年間とされていました。非堅固建物所有目的の場合は、当事者間で契約期間を定めなかったときは三〇年とされていました。そして当事者間で契約期間を定めたときはその約定期間となりますが、その最低期間は二〇年とされ、二〇年より短い期間を当事者間で定めた場合は、その短い期間の契約条項は無効とされて、原則に戻って三〇年とされていました。改正前に成立した既存の借地権は改正後も、この改正前の規定が適用されますので、堅固建物と非堅固建物との区別が大きな意味を持ちます。したがって、堅固建物とは何かを知らなければなりません。堅固建物とは、石造り、土造り、煉瓦造り、または耐久度などからみて、これらのものと同程度のものと認められる建物であるといわれています。鉄筋コンクリート造りの高層ピル、いわゆるＲＣ、またＳＲＣの建物は堅固建物とされ、一方、木造モルタル造りの建物は通常の木造よりは耐久度がましているものの、まだ石造りなどと比べると耐久度が著しく低いので、非堅固建物とみられています。鉄骨造りがこのどちらにあたるかその区別の基準が明確でありません。堅固建物、非堅固建物とした判例としては、次のような例があります。＜堅固な建物の例＞ブロック造りモルタル塗り二階建て。一階の基礎工事が鉄骨ないし鉄筋コンクリートで二階が木造建。Ｈ型鋼を主要部に使用した重量鉄骨造り。軽量鉄骨ブロック式二階建。鉄骨スレート葺波型鉄板張り二階建。＜非堅固建物とした例＞軽量鉄骨造り。土台に松丸太を打ち込んだ鉄骨ラチス柱、ラチス張り構造。重量鉄骨造り、主要部分がボルト締めの組立式。このように、建物の堅固性の有無によって、借地権の存続期間が大きく左右されるのは、前述のとおり、堅固性の区別が明確でないこともあり、従来より適当ではないと批判されてきました。今般の改正では、このような批判を受け、建物の構造による借地権の存続期間の区別をなくし、一律に三〇年としました。ただし、当事者が契約によりこれより長い期間を定めたときには、その期間となります。当事者が三〇年未満の期間を定めた場合には三〇年とされます。改正法施行後に成立した借地権は、この改正法の存続期間の規定が適用されます。なお、改正法施行前に成立している既存の借地権については、改正法の存続期間の規定は適用されず、改正前の存続期間の規定が適用されます。
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