管理人はだれ！？

2019年6月20日「木曜日」更新の日記

今度家を貧したいと思っているのですが、いろいろな人の話によると、後日になって問題を起こす場合があるから、慎重にしろといわれます。契約のとき、貸主が注意しなければならない事項を、借地との対比で教えてください。他人に家を貸す場合、それが一軒の家全部を貸す場合でも一部分だけを貸す場合でも、借地借家法の適用があり、この法律に反する契約をすると、その契約は無効になってしまいますから、よほど注意しないといけません。とりあえずつぎのような点に注意して契約すれば間違いないと思います。①期限。借地借家法によると、一年未満の期限を定めた借家契約は、期限の定めの分だけ無効になってしまって、この契約は、結局のところ期限の定めのない契約とみなされます（借地借家法二九条）から、期限を定めるときには、一年以上の期限を定めなければいけません。しかし反面、期限を一年以上に定めたときは、その期間は貸すと約束したわけですから、その期間は自分の都合で解約して明け渡してくれとはいえないことはもちろん、たとえ期限がきても、法律上は契約の更新が予定されており。期間が満了したから出てくれとはいえません。したがって、貸主としては二年、三年くらいの短期の期限を定める場合はともかく、長期にわたる場合には、期限を定めない方が有利です。というのは期限を定めなければ、どうしても明け渡してもらわねばならない正当な事由が生じたときに、いつでも解約の申入れができるからです。もっとも、期限にはちゃんと出てくれることが十分に期待できる場合であれば、期限を定めると有利なことはいうまでもありません。なお、いつでも出ていくなどと契約をしても、その契約は無効です。②用途の制限。誰に貸す場合でも、貸主としては事前に借主の信用とか職業、家族、使用の目的などを調べた上で貸すでしょうが、その場合でもさらに契約の際は家を何の目的で使用するかを、きちんと定めておいた方がよいでしょう。途中で用途が変わった結果、貸主が損したり、特に工場や店舗などだと、職業のいかんによっては悪臭や騒音を放って近所迷惑になり、苦情が貸主の方へもちこまれることもありますし、場合によっては、期限到来前でも契約解除の原因となります。③譲渡転貸の禁止。法律上、賃借人が貨借家屋を無断で転貸したり、譲渡したりすることはできず、必ず家主の承諾を得ないといけないことになっておりますから。特にこれを禁止する条項を入れる必要はないのですが、譲渡や転貸することを禁止しておかないと、あとで承諾があった、なかったということで紛争が起こる可能性があるので、契約上必ず明示した方がよいでしょう。なお借地の場合は、地主の反対があっても裁判所の許可を得て借地権を売ることができますが、借家の場合にはそういう権利はありません。④家賃・権利金など。家賃や敷金の額については自由に定められます。