家賃の決め方と周辺相場との関係
2020年4月9日「木曜日」更新の日記
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- 家賃は、自分で決めるものだが、いくら自分のアパートだからといって、周辺の相場を無視して決定するのは問題がある。そこで、周辺の相場に掛け離れないで家賃が設定できるように、最初に「望ましい家賃」を明確に計算する。しかも、それが周辺の相場に十分に勝てるものであることが大切だ。左図の計算式には、二つの家賃の出し方が記されている。ひとつは、土地を購入して建てた場合に5%の利回りを求めた場合、もうひとつは、所有している土地に建てて10%の利回りを求めた場合である。この計算では、最初に投資金額と、期待利回りがあり、それで求めた金額が自分の目指す理論上の期待収益である。ここでは、たまたま、3DKのアパートの家賃が月額約8万3000円になったが、土地を購入した場合は、建設費や土地代の月々の返済額がこれを上回れば、家賃も上げなければならない。そうなると周辺相場から掛け離れるから入居者は激減する。基本的には赤字になる。もちろん土地を持っている場合には、よほど豪華なマンションでも建てない限りは、赤字にはならないが、それでも最初の試算をしっかり行い、それで建物のグレードやタイプを考える必要がある。アパート経営では、事前に可能な家賃収入を割り出し、それに基づいて、設計やアパートのタイプを決める必要がある。最初に建設して、後から家賃を決めてそれでうまくいかない、という方法は賢明ではない。利回りの予測をたて、それが実現可能かどうかを考えるのが、アパート経営においては最も肝心なことだ。「オーナーになりたい」などという安易な考えでアパート経営を始めると、必ず後で後悔することになる。このような計算は、住宅メーカーなどがしてくれるが、家賃保証でもない限り、それを完全に信用してはならない。最終的には、自分で周辺の相場をしっかりと確かめて、その上で決断すべきである。住宅メーカーの中には、仕事が欲しいというだけで、後のことは知らない、というケースがないわけではない。営業マンが歩合を稼ぐために、無責任に売り込むこともあり得る。いずれにせよ家賃の設定は、最終的に自分が責任を持って決めなければならない。甘い考えで家賃設定をすると、経営が破綻する。
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